先日、最高裁判所で賃貸借契約書のいわゆる追い出し条項が消費者契約法10条に該当して無効であるという判決がありました(最判令和4年12月12日)。

1. 詳細は判決をみていだきたいのですが、最高裁判所は次のような条項を消費者との関係で無効としています(少し分かりやすく書いています)。

『賃貸人は、賃借人が支払いを怠った賃料等の合計額が賃料3か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。』

実は高等裁判所はこの条項を有効と判断したようなのですが、最高裁は、この条項について、「 所定の賃料等の支払の遅滞が生じさえすれば、賃料債務等につき連帯保証債務が履行されていない場合だけでなく、その履行がされたことにより、賃貸人との関係に おいて賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、連帯保証人である被上告人 が原契約につき無催告で解除権を行使することができる旨を定めた条項であると解される。」と述べたうえで、「被上告人が賃料等の 支払の遅滞を理由に原契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解することはできないというべきである。」としています。

実は、無催告で解除しても不合理でないような場合であればよいという先例があるのですが、この条項はそのような場合だけに限定して解釈できるものではなので、消費者契約法上、無効という判断をしているのです。

このような無催告解除条項は比較的よく見受けられるように思いますので、今後、注意が必要といえるでしょう。

2. また、最高裁は次のような条項も無効としています。これも少し分かりやすく書いていますので、詳細は判決文をご参照ください。

『賃貸人は、賃借人が賃料等の支払いを2か月以上怠り、賃貸人が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況のもと、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。』

例えば、賃借人が行方不明になってしまったような場面を想定してみると、明け渡したものと扱うことが合理的なようにも思えます。原審はこの条項も有効と判断していたようですが、最高裁は、「賃貸借契約が終了していない場合においても、本件4要件[上の条項の要件]を満たすときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、…本件建物の明渡しが あったものとみなすことができる旨を定めた条項であると解される。」として、消費者契約法上、無効になると判断しています。最高裁としては、消費者契約に関しては相当に厳しい姿勢をとっているように見受けられます。